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Comment échapper aux taxes lorsque l’on vend sa maison en France ?

Les Français expatriés doivent désormais payer des impôts sur leurs revenus fonciers et sur leurs plus-values immobilières au taux de 15,5%, après l’application d’une loi votée cet été. Un avocat spécialiste de fiscalité internationale nous explique comment optimiser la vente de son bien immobilier.

France-Amérique : Quel est le moyen d’éviter cette nouvelle taxe ?

Michel Collet* : Les expatriés qui mettent en vente leur logement doivent connaître plusieurs règles s’ils veulent éviter d’être taxés. Le plus simple pour un Français est de vendre son bien lorsqu’il est encore en France. Si l’on réside déjà aux Etats-Unis, l’exonération sur la résidence principale en France ne peut plus jouer. En revanche, aux Etats-Unis, le gain sera taxable à 15% (hors impôt de chaque Etat) dès lors que l’on détient le bien depuis plus d’un an. En cas d’imposition en France, l’impôt est crédité sur l’impôt américain. Ceci étant dit, il est possible d’être exonéré dans les deux pays si la résidence principale est cédées avant le départ de France ou à avant que les personnes soient considérés aux Etats-Unis comme résidents fiscaux (ce qui peut être le cas d’arrivée tardive dans l’année). Rappelons que l’administration fiscale en France admet que l’exonération sur la résidence principale joue alors que le contribuable n’occupe plus le logement dès lorsqu’il est mis en vente et ce pendant une période pouvant aller jusqu’à une an..

Peut-on être taxé aux Etats-Unis lorsque l’on vend sa résidence principale en France ?

Beaucoup de Français pensent que non, et ils se trompent. Il y a deux cas de figures. Si, lorsque vous vendez votre résidence fiscale, cela fait moins de six mois que vous êtes sur le territoire américain dans l’année civile, vous ne serez pas imposable aux Etats-Unis. Vous serez donc exonéré à la fois en France et aux Etats-Unis. A l’inverse, si vous habitez en Amérique depuis plus de six mois, vous serez traité comme un résident fiscal aux yeux des Etats-Unis. La taxe fédérale est alors de 15%, à laquelle il faut ajouter la taxe de l’Etat dans lequel vous résidez. Au total, vous serez taxé aux alentours de 20%. En cas d’imposition en France, l’impôt est crédité sur l’impôt américain. Pour résumer, si on veut optimiser la vente de sa résidence principale lorsque l’on part aux Etats-Unis, il faut la mettre en vente avant de partir, et la vendre dans les six mois qui suivent votre arrivée sur le territoire américain.

Si on ne vend pas sa maison dans l’année qui suit, comment obtenir des exonérations d’impôts ?

Avec le système de crédit d’impôt ou d’imputation entre la France et les Etats-Unis, le contribuable est nécessairement soumis au pire des deux impositions. Dès lors que l’imposition aux Etats-Unis est réduite (de l’ordre de 15%), il est important de réduire également l’impôt en France qui est de 48,8% sur la plus-value avec l’application de la CSG/CRDS. Aujourd’hui, il faut être détenteur de sa résidence principale en France depuis 30 ans pour être exonéré. Le dispositif devrait être repensé très prochainement afin d’encourager la vente rapide. Ainsi, on pourrait à nouveau modifier la loi et abaisser la durée de détention à 20 ans pour bénéficier de l’exonération fiscale. L’autre dispositif envisagé est un allègement fiscal qui favoriserait les Français qui cèdent leur logement très rapidement.

Avec ce nouvel impôt sur les revenus fonciers et les plus values immobilières, les non-résidents sont-ils sur un pied d’égalité avec les résidents ?

Oui et non. On sait que, avec cette nouvelle loi, il y a une aggravation des taxes sur les plus values lors de la vente. Avant, on était taxé à 33%. Depuis cet été, il faut ajouter 15,5% de prélèvements sociaux (CSG-CRDS). On passe donc à 48,8%. Mais suite à cette réforme, il y a quand même des motifs de contestation, fondées sur le principe de la non-discrimination. Par exemple, un Français résident peut déduire 5,8% de la CSG de la base taxable à l’impôt sur le revenu alors que cette possibilité est refusée aux non résidents. il y a donc une discrimination à l’égard des Français qui vivent hors du territoire. En ce qui concerne l’imposition des plus-values, alors que les résidents fiscaux de France sont actuellement taxés à 34,5%, les résidents fiscaux de pays non membres de l’Union Européenne, comme ceux des Etats-Unis, le sont à 48.8%. Les contribuables concernés pourront être incités à contester cette surimposition en tant qu’elle porte atteinte à la liberté des mouvements decapitaux garantie par l’article 63 du Traité Européen y compris à l’égard des résidents desEtats tiers.

* Michel Collet est avocat associé du cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre à Paris et spécialiste de fiscalité internationale. Il a été en charge du bureau de New York de 2002 à 2007 et gère une clientèle de non résidents, principalement américaine.

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