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L’attrait de l’immobilier en France

Les expatriés aux Etats-Unis sont nombreux à avoir la nostalgie du pays. Beaucoup souhaitent se constituer une épargne forcée en acquérant un bien immobilier en France. Cette décision revêt parfois un caractère très affectif, il est généralement rassurant de disposer d’un pied à terre. Et pourtant un tel investissement n’est pas sans conséquences et peut ne pas être le meilleur choix financier.

Sauf si vous disposez déjà de l’apport en Euros, rapatrier des dollars en Euros est couteux en soit (1 euro pour environs 1,33 dollar) compte tenu des cours de change actuel. Il n’est, par ailleurs, nullement acquis que cette parité de change soit pérenne et perdure. Une fois votre apport disponible et votre promesse d’achat signé, il vous appartiendra d’obtenir un crédit immobilier.

Obtenir un crédit

Il sera généralement plus simple d’obtenir un crédit auprès d’un établissement de crédit qui vous connait et avec lequel vous avez un certain historique. A défaut, adressez-vous aux agences dédiées aux expatriés proposées par de nombreuses banques (Crédit Foncier de France, Crédit du Nord, BNP Paribas…). Les actuaires des Banques Françaises considèrent souvent que les Français vivant à l’étranger sont sujet à un risque de défaillance plus élevé, ce qui se matérialise par un taux d’intérêt plus important. Par ailleurs, les banques vous imposeront (sauf par exemple le Crédit Foncier si votre apport représente 50% ou plus de la valeur du bien) de prendre une assurance décès et invalidité dont le coût est généralement élevé et les dossiers difficiles à compléter (formulaires d’examen médicaux peuvent être en français,…).

Si votre établissement de crédit exige une hypothèque (plutôt qu’une caution crédit logement) sachez qu’il s’agit d’un acte authentique qu’il vous faudra signer en personne ou donner une procuration. La procuration devra être certifiée par le consul de France selon une procédure assez précise.
Si vous décidiez de louer ce bien, et ne disposez pas d’une personne de confiance pour en assurer la gestion (quittance de loyers, collecte des loyers, …) il est souhaitable de passer par un agent immobilier dont les honoraires seront approximativement de 10% des sommes perçues (loyers et charges) pour la gestion et la prise d’une assurance pour loyer impayé.

Fiscalité et législation

Enfin, votre bien est acheté, financé et loué. Après ce dédale de tracasseries, il serait légitime de considérer qu’il ne vous reste plus qu’à oublier cet investissement et laisser les loyers couvrir les remboursements d’emprunt. Et bien non, car si tous les paramètres de votre investissement semblent connus et maitrisés, il en reste deux de taille qui ne le sont pas : la règlementation et la fiscalité.

La réforme attendue en septembre portée par la Ministre Cécile Duflot (ministre de l’Egalité des territoires et du Logement) prévoit outre une garantie obligatoire contre les loyers impayés (qu’il est préférable de prendre de toutes les manières) mais surtout un encadrement des loyers à partir de 2016 avec pour ambition de faciliter l’accès au logement dans les zones de forte demande ce qui représente environ 70% du parc locatif. Chaque zone devrait être dotée d’un observatoire des loyers chargés d’établir des statistiques sur les niveaux de loyers pratiqués. Chaque année, les préfets devraient fixer un plafond correspondant à la médiane augmentée de 20%. Les loyers au-delà de ce plafond devraient être abaissés ce qui pourrait concerner environs un quart du parc locatif.

La France cultive une fiscalité complexe, voir parfois opaque, dont les changements subis peuvent être rétroactifs. Ainsi, les français vivants à l’étranger ayant acquis un bien durant le premier semestre 2012, n’imaginaient pas que la loi de finance rectificative adoptée fin Juillet 2012 soumettrait les loyers perçus depuis le 1er janvier aux contributions sociales (CSG,…) ainsi que les plus-values réalisées depuis la date de publication de la loi de finance. Faut-il rappeler que les prélèvements sociaux s’élèvent à 15,5% du revenu perçu.

Revendre son bien immobilier

Après avoir investi si vous vendez votre bien (hors résidence principale) en réalisant une plus-value, il vous faudra acquitter des taxes et prélèvements sociaux (depuis Aout 2012). Si les prélèvements sociaux sont identiques (15,5%) que vous résidiez en France ou aux Etats-Unis, il n’en est pas de même pour la taxation de la plus-value à l’impôt sur le revenu (33% 1/3 si vous résidez aux Etats-Unis contre 19%). Depuis le 1er septembre, les règles de calcul de la plus-value taxable ont changé :

– La durée de détention ouvrant droit à une exonération de 100% passe de 30 ans à 22 ans pour l’impôt sur le revenu, alors qu’elle est de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

– Les taux d’abattement par année de détention changent également[1] alors qu’un abattement exceptionnel de 25 % sur les cessions intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 s’applique sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Enfin, les plus-values supérieures à 50 000 euros resteront aussi soumises à une surtaxe dont le taux oscillera entre 2 et 6%.

Cette décision d’investissement est bien entendu à considérer selon vos projets à moyen et long terme. Il peut être judicieux d’étudier également l’opportunité d’un tel investissement aux Etats-Unis !

[1] Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement sera de 6 % pour chaque année au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année, et de 4% pour la 22ème année. Le montant de cette fraction de la taxe sera donc moins élevé que précédemment ;

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement sera de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année, puis de 1,60 % pour la 22e année, puis de 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème année. La ponction des prélèvements sociaux sera donc plus élevée puisque le taux de l’abattement est plus faible !

Ressources sur le sujet :

Les consulats français

Les experts comptables Franco-Américains

La chambre des notaires

La Fédération nationale de l’immobilier : Fnaim.fr



 

 

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