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Les différents contrats

Les garanties exigées pour louer un appartement posent souvent problème: outre les deux mois de loyer généralement exigés pour la caution (security deposit), les chèques doivent être certifiés par la banque, et de nombreuses preuves attestant de votre solvabilité sont exigées: un compte en banque, une situation financière stable, parfois vérifiée par un « credit check », et des références d’emploi (contrat de travail, bulletin de salaire, adresse de l’employeur).

La fin de bail classique (breaking the lease) impose un préavis de 30 jours à deux mois, et l’obligation de trouver un nouveau locataire, qui doit être accepté par le propriétaire. Le lease est à durée fixe : 1 an, 2 ans, ou 3 ans mais il y a toujours des exceptions. Quand il expire, le propriétaire peut ne pas le renouveler.

“Il n’y a pas de loi qui protège le locataire s’il quitte le domicile avant l’échéance du bail, comme en France, prévient Sally de Parscau. Si un expatrié signe un bail pour deux ans et qu’il veut partir au terme de la première année, il est redevable pour l’année restante, à moins que le propriétaire n’accepte cette éventualité. Mais la plupart du temps, les propriétaires ne veulent pas se retrouver sans locataire pendant les périodes creuses de l’année, et refusent donc les départs anticipés. En général, il faut notifier son départ avec un préavis de trois mois, pendant lesquels les locataires doivent laisser les agents immobiliers effectuer des visites jusqu’à la signature d’un nouveau locataire. Mais beaucoup d’éléments sont négociables entre le locataire et le propriétaire”.

Pensez à mettre le bail au nom des deux conjoints : vous faciliterez ainsi d’autres démarches.

L’acquisition

Selon la durée de votre expatriation, il peut être plus intéressant d’envisager l’achat d’un logement aux États-Unis. Là encore, la prise en charge de la commission dépend de l’état du marché, et l’acheteur peut être contraint de payer tout ou partie de la commission dans les villes à forte demande. Les démarches et les documents à remplir sont particulièrement complexes : il est indispensable d’avoir recours à un avocat, avant même de verser des arrhes. Les impôts immobiliers varient beaucoup d’une ville à l’autre, et même d’un quartier à l’autre. Ces impôts finançant les écoles et les services de police, de pompiers, de voierie et de transports scolaires, ils sont directement liés à la qualité de ces services. Dans le cas de l’acquisition d’un appartement, vous aurez à choisir entre deux possibilités : le condominium ou le co-op.

La première formule est l’équivalent de la copropriété française. Le propriétaire paie ses taxes foncières lui-même, en plus des charges communes du condominium. La seconde forme est propre aux États-Unis : il s’agit d’une société civile immobilière dont les actionnaires locataires sont conjointement et solidairement responsables. L’achat des parts d’une coopérative implique l’agrément des autres actionnaires locataires (the Board Commission).  Cet agrément n’est en aucun cas automatique et suppose l’examen de votre dossier. Vous aurez même parfois des frais d’agrément à payer.

A savoir

Les Américains ne parlent pas de “type F1” ou “F2” comme en France, mais en nombre de chambres.

Les annonces Open houses concernent des maisons, des appartements en vente ou en location, librement ouverts au public pendant quelques heures, souvent le dimanche.

L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.

Les impôts locaux et fonciers sont à la charge du propriétaire.

Les animaux domestiques sont souvent interdits, mais il est parfois possible de négocier avec le propriétaire, moyennant une augmentation du loyer.

Les normes électriques américaines ne sont pas les mêmes qu’en France : le courant est de 110 volts, et les prises comportent deux broches plates. Prévoyez des adaptateurs, voire des transformateurs selon les appareils.

La sous-location est illégale du moment que le bailleur ou propriétaire n’est pas mis au courant.

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